Reclamar gastos de hipoteca: qué se recupera y cómo hacerlo

Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y la escritura te cargaba todos los gastos de constitución, puedes reclamar gastos de hipoteca al banco: la mitad de la notaría y la totalidad del registro, la gestoría y la tasación. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de esas hipotecas, en cambio, no se recupera. Da igual que el préstamo ya esté cancelado o que hayas vendido la casa.

En cuanto al plazo, la situación es más favorable de lo que mucha gente cree: según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Supremo, los cinco años para pedir la devolución no empiezan a contar hasta que una sentencia firme declara nula tu cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su carácter abusivo. Eso sí, antes de demandar hay que reclamar al banco por escrito. Te explicamos cómo.

Por qué se pueden reclamar los gastos de la hipoteca

Durante años, casi todas las escrituras incluían una cláusula que imponía al cliente todos los gastos e impuestos de la operación. En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo declaró abusiva esa cláusula en los préstamos con consumidores, porque trasladaba al cliente costes que la ley atribuía, al menos en parte, al banco. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios considera abusiva la imposición al consumidor de gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario (artículo 89.3).

Una cláusula abusiva es nula y se tiene por no puesta. Ahora bien, eso no significa que el banco tenga que devolverlo todo. El TJUE, en su sentencia de 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19), aclaró que, eliminada la cláusula, cada gasto se reparte según la norma nacional que lo regulaba cuando se firmó la hipoteca. De ahí sale la tabla que aplican hoy los juzgados.

Qué gastos se recuperan y en qué proporción

Para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario), el reparto que fija la jurisprudencia del Supremo es este:

• Notaría: la mitad. El arancel notarial atribuye el pago a quien solicita la intervención del notario y, en la escritura de préstamo hipotecario, el interés es de ambas partes. Por eso se reparte al 50 %.
• Registro de la propiedad: el 100 %. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco, que es quien debe pagar según el arancel de los registradores.
• Gestoría: el 100 %. En un primer momento el Supremo la repartió a medias, pero tras la sentencia del TJUE de 2020 rectificó (sentencia 555/2020, de 26 de octubre) y la atribuye íntegramente al banco.
• Tasación: el 100 %. Lo resolvió la sentencia del Supremo 35/2021, de 27 de enero, porque la tasación se exige en interés del prestamista.
• Impuesto de actos jurídicos documentados: no se recupera. En hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo era el prestatario, y así lo mantuvo el Supremo. Desde esa fecha, por el Real Decreto-ley 17/2018, lo paga el banco directamente.

Además de lo pagado, el banco debe abonar los intereses legales desde la fecha de cada pago, que en hipotecas de hace quince o veinte años suponen una cantidad nada despreciable.

Un ejemplo con números

Supongamos una hipoteca de 2008 en la que pagaste 700 euros de notaría, 450 de registro, 350 de gestoría y 300 de tasación. Podrías reclamar 350 euros de notaría (la mitad de 700), 450 de registro, 350 de gestoría y 300 de tasación: 1.450 euros en total, más los intereses legales desde que pagaste cada factura. Si en la misma escritura había otra cláusula abusiva, como una cláusula suelo, conviene revisarla a la vez.

¿Y si mi hipoteca es posterior al 16 de junio de 2019?

Entonces rige directamente el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: la tasación la paga el cliente, y la gestoría, la inscripción en el registro y el arancel notarial de la escritura de préstamo los paga el banco (las copias, quien las pida). Si a pesar de eso te cobraron alguno de esos gastos, también se puede reclamar, aunque en la práctica es menos frecuente.

¿Y la comisión de apertura?

Aquí la respuesta ha cambiado. Tras la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), el Supremo considera que, por lo general, la comisión de apertura es válida si figuraba de forma clara en la oferta y en la escritura. Solo en casos concretos, cuando el banco no informó adecuadamente, cabe discutirla. No solemos aconsejar incluirla salvo que la documentación dé motivos.

¿Ha prescrito mi reclamación?

Es la pregunta que más nos hacen, y la respuesta suele ser que no. La acción para declarar nula una cláusula abusiva no prescribe. Lo que prescribe es la acción para que te devuelvan el dinero, que tiene el plazo general de cinco años del artículo 1964.2 del Código Civil.

La cuestión era desde cuándo se cuentan esos cinco años. El TJUE, en su sentencia de 25 de abril de 2024 (asunto C-561/21), dijo que el plazo no puede empezar a correr antes de que el consumidor haya podido conocer que la cláusula era abusiva. Siguiendo esa doctrina, el Pleno del Tribunal Supremo, en su sentencia 857/2024, de 14 de junio, fijó como regla que el plazo empieza el día en que es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos, salvo que el banco demuestre que el cliente conoció antes, por otra vía, que era abusiva.

En la práctica, si nunca has reclamado y no hay una sentencia sobre tu hipoteca, puedes pedir a la vez la nulidad y la devolución, y la acción está viva. Hay matices: algunos bancos alegan que el cliente ya sabía de la abusividad por haber reclamado otra cláusula o por correos y reclamaciones anteriores, y ahí cada juzgado valora la prueba. Por eso conviene no dejarlo indefinidamente.

La reclamación previa al banco: ya es obligatoria

Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, ya no basta con ir directamente al juzgado. Por un lado, el artículo 5 de esa ley exige con carácter general intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de demandar. Por otro, y esto es específico de este tipo de asuntos, el nuevo artículo 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que no se admitirán las demandas de devolución de cantidades pagadas por cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios si no se acompaña un documento que justifique haber hecho antes una reclamación extrajudicial al banco, pidiéndole que reconozca expresamente el carácter abusivo y devuelva lo cobrado.

¿Sirve el procedimiento del Real Decreto-ley 1/2017?

El Real Decreto-ley 1/2017 creó un procedimiento extrajudicial que obliga a los bancos a tener un sistema de reclamación y a contestar en tres meses, pero se aprobó para las cláusulas suelo. Si tu escritura tenía también cláusula suelo y no la has reclamado, puedes usarlo para ella. Para los gastos, lo habitual es dirigir la reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad, cumpliendo los requisitos del artículo 439.5 de la LEC. Lo importante es que quede constancia de la fecha y del contenido.

Qué debe incluir la reclamación

• Tus datos, los del préstamo y la fecha de la escritura.
• La identificación de la cláusula de gastos y la petición expresa de que el banco reconozca que es abusiva.
• La relación de gastos con su importe y la cantidad cuya devolución pides, más intereses.
• Copia de las facturas o justificantes, si los tienes.
• Un plazo razonable para responder y un medio para contactar contigo.

Envíala por un medio que deje prueba: burofax con certificación de contenido, registro en la oficina con sello o el canal electrónico de la entidad, guardando el justificante. En el despacho solemos redactarla de modo que sirva a la vez como reclamación del artículo 439.5 y como intento de negociación a efectos del MASC, con una propuesta concreta.

Documentos que necesitas

La escritura de préstamo hipotecario y las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, se pueden reconstruir: la notaría puede expedir copia de la escritura y certificar los honorarios, el registro puede informar de lo cobrado por la inscripción y en los movimientos de tu cuenta suele aparecer la provisión de fondos que el banco cargó para la gestoría. Muchas veces el propio banco tiene esa liquidación y la aporta si se le pide.

Si el titular del préstamo ha fallecido, sus herederos pueden reclamar. En ese caso hay que acreditar la condición de heredero, algo que revisamos con nuestro equipo de herencias.

Si el banco no contesta o no paga

Si pasado el plazo no hay respuesta, o la respuesta es negativa o insuficiente, se presenta la demanda. Las acciones individuales sobre condiciones generales de la contratación se tramitan por el juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía (artículo 250.1.14.º de la LEC). Al no ser un juicio verbal por razón de la cuantía, hace falta abogado y procurador. Desde enero de 2026 los antiguos juzgados de Madrid se han integrado en el Tribunal de Instancia, y estos asuntos se reparten en su sección civil.

Sobre las costas, la doctrina del Supremo y del TJUE ha sido favorable al consumidor: cuando se declara abusiva la cláusula, el banco suele ser condenado en costas aunque no se le reconozca todo lo pedido. Con la reforma de 2025, sin embargo, los jueces también valoran cómo se comportó cada parte en la negociación previa, otra razón para que la reclamación al banco sea seria y documentada. Las personas físicas no pagan tasa judicial.

Errores frecuentes

• Pensar que el plazo terminó hace años y no reclamar nada.
• Presentar la demanda sin la reclamación previa al banco, lo que lleva a su inadmisión.
• Reclamar el AJD de una hipoteca anterior a noviembre de 2018 como si se fuera a recuperar.
• Aceptar del banco una oferta de devolución parcial sin comprobar si incluye intereses y todas las partidas.
• Confundir una subrogación en el préstamo del promotor con una hipoteca propia: en ese caso los gastos de constitución los pagó el promotor, y solo puedes reclamar los de la subrogación o novación si te los cargaron a ti.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar si la hipoteca ya está cancelada?

Sí. La cláusula era nula desde el principio, de modo que da igual que el préstamo esté amortizado, que se haya cancelado al vender la vivienda o que se haya novado después.

¿Cuánto se suele recuperar?

Depende del importe del préstamo y de los aranceles de la época. Como orientación, en una hipoteca sobre vivienda habitual la suma de lo recuperable suele moverse entre varios cientos y algunos miles de euros, más intereses. La cifra exacta sale de tus facturas, y te la calculamos en la primera visita.

¿Puedo reclamar si firmé con mi pareja y ahora estamos divorciados?

Sí. Ambos titulares tienen derecho a la devolución en proporción a lo que pagaron, y lo más práctico es reclamar juntos. Si hay discusión sobre el reparto, suele revisarse en la liquidación de bienes.

¿Cuánto tarda?

El banco puede contestar en unas semanas. Si hay que demandar, el juicio verbal se resuelve habitualmente en meses, aunque los tiempos varían mucho según la carga del tribunal.

Si quieres saber si puedes reclamar gastos de hipoteca y cuánto te corresponde, nuestro equipo de cláusulas abusivas en hipotecas revisa tu escritura sin compromiso. La primera visita es presencial y gratuita; trae la escritura y las facturas que conserves. Puedes pedir cita en la página de contacto o en el 636 52 38 75.